상가임대차보호법 최우선변제금

상가건물 임대차보호법(이하 '상임법')은 상가건물 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법입니다.

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상임법은 상가건물의 임대차에 적용되며 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는

적용되지 않습니다.

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등기가 없는 경우 : 건물 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터

제 3자에 대해 대항력이 발생합니다.

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상가건물은 사업자등록의 대상 여부를 기준으로 판단하므로

교회, 어린이집, 동창회 등 비영리법인은 상임법의 보호를 받을 수 없습니다.

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상가건물은 모든 임차인에게 적용되는 것이 아니라 환산보증금

(보증금+월세 환산액)의 지역별 기준 이하인 경우에만 적용됩니다.

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​환산보증금이란?

환산보증금이란 임대보증금과 월세의 금액을 합산해서 계산한 보증금 총액을 말하며,

임차인의 상임법 적용 대상 여부를 가르기에 꼭 알아두어야하는 용어이다.

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환산보증금 = 임대보증금 + (월세×100)

상임법의 개정으로 2015년 5월 13일 이후 재개약하거나 신규로 계약한 임차인은 상가 점유와

사업자등록증만 있으면 대항력을 갖게 됩니다.

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환산보증금을 초과한 임대차의 경우에도 점유와 사업자등록의 요건만 갖추고

2015년 5월 13일 이후 체결 또는 갱신되었다면 상임법 제 3조 1항에 따라 대항력이 있고,

해당 건물의 양수인은 종전 임대인의 지위를 승계하므로 임대차보증금을 반환 채무도

승계하게 됩니다.

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다만 환산보증금을 초과하는임대차의 경우 상임법 제5조는 적용되지 않으므로

우선변제권은 인정되기 어려울 것입니다.

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우선변제권이란?

우선변제권이란, 말 그대로 경매 절차에서 임차인이 배당 시 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

경매 절차에서 임차인이 우선변제권을행사하려면 법원에 반드시 배당요구를 해야만 한다.

간혹 임차인 중에 배당요구를 게을리 하시는 분들이 있는데 죄송하지만 법의 무지는

보호를 받지 못합니다.

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우선변제의 필요조건

★대항요건을 갖출 것

-임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 해야함

★확정일자를 받을 것

-관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야함

★임차건물이 경매 또는 체납처분으로 매각되었을것

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경매에서 우선변제권보다 훨씬 더 파괴력 있는 권리가 최우선변제권이다.

최우선변제권은 경매 배당 시 소액보증금 대상이 되는 임차인이 확정일자를 갖추었는지와

상관없이 그 임대차계약보다 앞선 담보물권 등 선순위 권리에 앞서서

임차인의 보증금 중 일정액에 대해 최우선변제를 받을 것을 말한다.

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최우선변제권은 임차보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 인정되며,

임차인은 상가건물에 대한 경매 신청의 등기 전에 상임법상

대항요건(인도+사업자등록)을 갖추고 있고, 이 요건이 배당시까지 계속 유지되어야만 한다.